계약이 끝났음에도 불구하고 집주인이 보증금이 돌려주지 않는 것만큼 난감한 상황도 없습니다.
금전적으로 어려움을 겪는 집주인을 만날 경우, 소송에 대해 잘 모르는 세입자들은 보증금 피해를 입는 경우가 허다하고, 최악의 경우는 전세로 살고 있는데 갑자기 집이 경매로 넘어가 집주인이 바뀌게 되는 것입니다. 경매로 낙찰된 금액은 채권 먼저순위에 따라 나눠받게 되는데 이때 보증금보다 먼저순위가 빠른 채권이 있으면 배당받는 금액은 보증금보다 적을 수 있어 결국 손해를 보게 됩니다.
보증금은 보통 적게는 몇천, 많으면 억 단위에 달하기 때문에 피해액 규모는 클 수밖에 없는데요, 아래에서 전세보증금 반환 시기와 전세보증금 반환 방법 6가지에 대해 알아볼 테니 잘 숙지하시고 손해보는 일 없으시길 바래요.
1. 임차권등기명령
보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 갈 경우 종전에 취득했던 대항력 및 먼저변제권이 상실되어 보증금을 돌려받기 어려워지는데요. 이럴 때 필요한 게 바로 임차권등기명령제도입니다,
임차권등기명령은 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 먼저변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다.
임차권등기명령 신청서 양식이 필요하신 분들은 아래 첨부 파일을 다운로드받으시면 됩니다.
2. 소액보증금 먼저변제
소액보증금 먼저변제는 소액임차인이 확장일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하더라도 경매 신청 전에 대항력을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 먼저적으로 변제 받을 수 있는 제도로, 소액임차인의 먼저변제 받을 수 있는 채권은 압류되지 않습니다.
지역별 소액임차인 기준 및 먼저변제 한도액은 아래 표와 같아요.
| 지역 | 소액임차인 기준 | 먼저변제 한도액 |
| 서울 | 1억5천만 원 이하 | 5천만 원 |
| 과밀억제권역 세종특별자치시 용인시 화성시 김포시 |
1억3천만 원 이하 | 4천3백만 원 |
| 광역시 안산시 광주시 파주시 이천시 평택시 |
7천만 원 이하 | 2천3백만 원 |
| 그외 지역 | 6천만 원 이하 | 2천만 원 |
임차주택이 임차권등기명령에 등기된 이후 주택을 임차한 임차인은 소액임차인에 해당되더라도 먼저변제권을 행사할 수 없습니다.
임차권등기명령을 한 임차인의 보증금이 소액임차인에 해당되어 보호받게 되는 것입니다,
처음 주택임대차계약을 체결할 때는 소액임차인에 해당되지만 이후 계약을 갱신하는 과정에서 보증금이 증액되어 소액임차인에 해당하지 않는 경우에는 먼저변제권을 행사할 수 없습니다.
3. 임대보증금 반환자금 보증제도
주택의 임대차 계약 후 계약의 만료와 기타 계약 해지 사유가 발생할 때 임대인이 임차인에게 반환할 임차보증금이 부족한 경우를 대비할 수 있는 제도로, 임대인이 임차인에게 임대보증금을 반환하기 위해 금융기관으로부터 대출을 받고자 하는 임대사업자를 대상으로 합니다.
보증신청대상자
주택에 대한 임대차 계약의 임대인으로서 아래 중 어느 하나라도 해당하는 경우 신청 가능합니다.
임대차 계약 기간 만료
최초 임대차 계약 체결 후 2년이 경과한 경우로서 임차인과 임대인의 합의에 따른 임대차 계약 해지
묵시적 갱신에 따른 임대차 계약 해지
임차인 측의 귀책사유에 따른 임대차 계약 해지
보증대상주택
아래의 요건을 모두 충족하는 주택에 관하여 보증을 실시합니다.
건축물의 전부 혹은 일부에 대한 공부상 용도가 주택일 것
신청인이 소유하고 있을 것
대상 주택의 소유권에 경매 신청, 압류, 가압류, 가처분 및 가등기 등의 권리침해가 없을 것
복합 용도 건물의 경우 총 임차 면적 중 주거전용면적이 1/2 이상일 것
소득세법상 9억 원을 초과하는 고가주택이 아닐 것
보증신청시기
임대차 종료 사유에 따른 보증 신청 시기는 아래와 같아요.
| 임대차 종료 사유 | 보증 신청 시기 |
| 임대차 계약 기간 만료 | 계약만료일 전·후 3개월 이내 |
| 임대차 계약 중도 해지 | 중도 해지 효력 발생일로부터 기산 |
| 임대인과 임차인의 합의에 의한 해지 | 계약해지일 전·후 3개월 이내 * 최초 임대차 계약 체결 후 2년이 지나야 함 |
| 묵시적 갱신에 따른 해지 | 임대인이 해지 통보를 받은 날로부터 3개월 경과일 전·후 3개월 이내 |
| 임차인측의 귀책사유에 따른 해지 | 임대인이 해지 통지한 날로부터 6개월 경과일 이후 3개월 이내 * 3개월의 기간은 영업일 및 공휴일 포함 |
보증한도
아래 표의 보증한도별 보증금액 중 가장 적은 금액을 보증한도로 합니다.
| 보증한도 | 금액 |
| 통합 보증한도 | 3억 원~기 보증잔액 |
| 보증종류별 보증한도 | 1억 원~기 임대보증금 반환자금 보증잔액 |
| 소요자금별 한도 (3가지 중 가장 적은 금액) |
임대보증금의 30% [(목적물가격 X 60%) + 2천5백만 원] – 선순위채권액 |
| 주택당 한도 | 5천만 원 |
4. 강제 경매 신청
부동산에 대한 강제집행 방법의 하나로 법원에서 채무자의 부동산을 압류 및 매각하여 그 대금으로 채권자의 금전채권의 만족에 충당시키는 절차입니다.
부동산에 대한 강제 경매의 절차는 아래와 같아요.
– 강제 경매 신청
– 강제 경매 개시 결정
– 배당요구의 종기 결정 및 공고
– 매각 준비
– 매각기일 및 매각결정기일 등의 지정·공고·통지
– 매각 실시
– 매각 결정 절차
– 매각 대금 납부
– 배당 절차
– 소유권이전등기와 인도
5. 집행권원 확보
임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 임차인은 임차주택에 대해 보증금 반환 청구 소송의 확정판결이나 집행권원에 기한 경매 신청을 통해 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
보증금 회수 강제집행의 집행권원을 확보하기 위한 소송은 임대차가 종료한 후라면 임차주택에서 퇴거를 하지 않더라도 임차인이 제기할 수 있는데요,
여기서 말하는 집행권원은 국가의 강제력에 의해 실현될 존재와 범위를 표시하고 집행력이 부여된 공정증서를 말합니다.
1) 정보증명 우편 발송
임대차가 종료되었는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우 임차인은 임대차 계약 사실, 반환 받아야 할 보증금의 금액 등을 적은 정보증명을 우편으로 발송해 보증금의 반환을 독촉할 수 있습니다.
그럼에도 불구하고 보증금을 돌려주지 않습니다면 민사조정, 지급명령 등의 재판 외의 민사분쟁 해결 제도 혹은 반환 청구 소송을 제기하는 등의 법적 절차를 취해야 합니다.
2) 가압류 신청
임대인이 재산을 숨기거나 빼돌릴 가능성이 있다면 임차인은 보증금 반환 청구 소송을 제기하기 전에 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위해 임대인의 재산에 가압류 신청을 하는 게 좋습니다.
3) 지급명령
지급명령은 채무자의 재산에 대해 채권자의 일방적 신청이 있으면 채무자를 신문하지 않고 채무자에게 그 지급을 명하는 재판입니다.
상대방이 지급명령에 대해 이의신청을 하면 일반 소송을 진행해야 하지만 임대인이 보증금 반환 의무가 있다는 것을 인정하고 임차인의 채권 존재 자체를 다투지 않을 것으로 예상된다면 지급명령 절차를 이용하는 편이 좋습니다.
4) 민사조정 신청
정식 소송을 제기하기 전에 간이한 민사 소송 절차인 민사조정제도를 이용할 수 있습니다.
5) 소액사건심판 제기
임차보증금이 3천만 원을 초과하지 않는 사건을 간이한 절차에 따라 신속히 재판을 받을 수 있는 제도입니다.
6) 약속어음의 공증
임대인이 임차인에게 임차보증금 반환을 약속하면서 어음을 발행해 주는 경우 임차인은 임대인이 발행해 준 약속어음에 공증을 받아두어야 안전합니다. 공증을 받은 약속어음은 법률상 공적인 증거력이 인정돼 당사자 간의 분쟁을 사전에 방지해 주는 역할을 합니다.
7) 보증금반환청구소송 제기
임차인은 임차주택 퇴거 전·후를 불문하고 임차주택에 대해 보증금반환청구소송의 확정판결에 기한 경매를 신청하여 보증금을 회수할 수 있습니다.
6. 배당요구
배당요구는 다른 채권자에 의해 개시된 집행절차에 참가해 재산의 매각 대금에서 변제를 받기 위해 하는 채권자의 신청입니다.
다수의 채권자가 경합하게 되어 매각 대금으로 배당에 참가한 모든 채권자를 만족하게 할 수 없을 땐 먼저순위에 따라 배당하며, 그 순위와 채권 정보은 아래 표와 같아요.
| 순위 | 채권 정보 |
| 제1순위 | 집행비용(인지대, 신청서기료, 수수료, 공고비 등) |
| 제2순위 | 제3취득자의 비용상환청구권(필요비, 유익비) |
| 제3순위 | 소액보증금 먼저변제액 최종 3개월분의 임금 및 최종 3년분의 퇴직금 |
| 제4순위 | 당해세 국세: 초지초과이득세, 상속세, 증여세, 재평가세 지방세: 재산세, 자동차세, 도시계획세 |
| 제5순위 | 조세채권 등 당해세를 제외한 국세 및 지방세, 근저당권 및 전세권 등에 의해 담보된 채권, 확정일차 임차인 |
| 제6순위 | 각종 조세채권 |
| 제7순위 | 의료보험료, 고용보험료 및 산재보험료 |
| 제8순위 | 일반채권 |
경매 낙찰액이 전체 채무보다 적을 경우 후순위 채권자는 돈을 받지 못 할 수 있기 때문에 선순위 채권 등기여부 확인을 위해 전세계약 전 등기부등본을 열람해야 하며, 임대인의 체납 세금 여부 확인을 위해 국세/지방세 완납증명서를 확인하는 것이 안전합니다.